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Preliminare di vendita e vizi/difformità della cosa promessa (Cass. 17/4/02 n.5509)

La sentenza in oggetto merita menzione per le problematiche di sicuro interesse che affronta.

Il caso I coniugi Rossi, promissari acquirenti, citano in giudizio i fratelli Bianchi, promettenti venditori, per ottenere l’adempimento del contratto preliminare tra loro intercorso. Si assume che i promittenti venditori avevano promesso di trasferire un fondo di cui erano titolari e di consegnarlo, al momento della stipula del contratto definitivo di vendita, libero da persone e cose. Si rileva altresì che i promittenti venditori si sono sottratti alla stipula del contratto definitivo di vendita e che il fondo promesso in vendita è oggetto di rapporto di affitto agrario, che ne esclude il godimento immediato e ne diminuisce il valore, occorrendo, per la sua liberazione, il versamento all'affittuario delle indennità previste dalla legge 203 del 1982. Si chiede, pertanto, che sia pronunciata sentenza di trasferimento del predetto fondo a favore di una società terza, nominata con lo stesso atto di citazione, e che si determini il nuovo e minor prezzo dovuto. I promittenti venditori, all'esito dei due giudizi di merito (di I e di II grado) nei quali sono state accolte le domande dei promissari acquirenti, hanno proposto ricorso innanzi alla Corte di Cassazione avverso la sentenza di secondo grado, che ha confermato la sentenza di primo grado con la quale il Tribunale trasferiva la proprietà del fondo in questione ai coniugi Rossi, condizionandolo a pagamento di un ridotto importo rispetto a quello originariamente pattuito, eccependo come, sostituendosi impropriamente alla volontà delle parti, la sentenza impugnata avesse trasferito a favore dei promissari acquirenti un fondo occupato in luogo di un fondo libero da persone e cose, come invece promesso.

La decisione La Suprema Corte, rigettando il predetto ricorso, ha osservato come, al contrario, ben potevano essere legittimamente e cumulativamente esercitate e accolte l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto e l'azione di riduzione del prezzo nell'ipotesi in cui il bene promesso in vendita con il contratto preliminare risulti affetto da vizi e difformità, che, senza renderlo oggettivamente diverso per struttura e funzione, incidano sul suo valore e sulle modalità di pagamento.

I precedenti e l’orientamento della giurisprudenza.   Il problema è al centro di un  vivace dibattito giurisprudenziale. Nell’ultimo quinquennio si sono alternate sentenze della Suprema Corte di segno contrastante. La disputa riguarda la possibilità per il promissario acquirente di ottenere una sentenza che disponga nel contempo il trasferimento della proprietà (e così la consegna del bene) in capo a sé e la riduzione del prezzo in caso di presenza di vizi o difformità del bene.  In sostanza nel vasto panorama di pronunce sembra ormai prevalere l’orientamento che ritiene possibile il cumulo delle due azioni di esecuzione del contratto e di riduzione del prezzo (o comunque di esatto adempimento), ovvero la possibilità, per il giudice, di pronunciare una sentenza che tenga luogo del contratto definitivo non concluso, idonea a rispecchiare gli effettivi interessi perseguiti dalle parti all’atto della stipula del contratto preliminare.