Categoria: Immobiliare / real estate

Locazioni commerciali, deposito cauzionale. E’ legittimo il rifiuto della restituzione da parte del locatore al termine della locazione ? Corte di Cassazione, ord.3882.2014–

Secondo la Corte l’obbligo della restituzione del deposito cauzionale sorge nel momento del rilascio dell’immobile e, nel caso di specie, ritenuta la inappropriata applicazione degli articoli 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e 416 del codice di procedura civile, invocata dalla difesa del ricorrente, ha  osservato  che la Corte d’Appello confermando la decisione del giudice di primo grado aveva  affermato [erroneamente] che , nella fattispecie, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale non era configurabile, “in capo al locatore, perché dalla corrispondenza esistente tra le parti risultava che il medesimo aveva  lamentato l’esistenza di danni cagionati dal conduttore, avanzandone anche generica richiesta di risarcimento”. Ha  ritenuto  per contro, il giudice di legittimità, che è da condividereil rilievo della società ricorrente secondo cui, una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni. Valgono, al riguardo, le sentenze di questa Corte secondo le quali l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione

Testo del provvedimento

Testo dell’ordinanza

Corte di Cassazione, sezione VI Civile – 3,  Ordinanza 13 novembre 2014 – 25 febbraio 2015, n. 3882 Presidente Finocchiaro – Relatore Cirillo Svolgimento del processo

È stata depositata la seguente relazione.

«1. La Serranò Scavi s.r.l., nella qualità di conduttrice di un immobile ad uso diverso da quello di abitazione, propose opposizione al decreto col quale il Presidente del Tribunale di Monza le aveva ingiunto il pagamento della somma di euro 14.581 in favore del locatore M.I.. Costituitosi il locatore, il Tribunale rigettò l’opposizione.

  1. Proposto appello dalla Serranò Scavi s.r.l., la Corte d’appello di Milano, con sentenza depositata il 17 aprile 2013, in parziale accoglimento del gravame, ha revocato il decreto ingiuntivo, condannando la parte appellante al pagamento della minore somma di euro 5.882,80 – così indicata nella motivazione, a correzione di un errore materiale di cui al dispositivo letto in udienza – nonché al pagamento della metà delle spese dei due gradi di giudizio. 3. Contro la sentenza d’appello ricorre la Serranò Scavi s.r.l., con atto affidato a due motivi. M.I. non ha svolto attività difensiva in questa sede.
  2. Osserva il relatore che il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375, 376 e 380-bis cod. proc. civ., in quanto appare destinato ad essere parzialmente accolto. 5. Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., sul rilievo che la sentenza in esame avrebbe riconosciuto, a favore del locatore, alcuni importi da questo mai richiesti. Tanto in base al rilievo che, essendo il locatore rientrato in possesso del bene alla data del 30 giugno 2008, residuava in suo favore solo il diritto a percepire i canoni dei mesi di maggio e giugno 2008, mentre la sentenza avrebbe riconosciuto una somma maggiore per altri titoli estranei al pagamento del canone.

5.1. Il motivo è inammissibile, in quanto pone all’esame di questa Corte un profilo nuovo, non discusso in sede di merito. Risulta dall’atto di appello, il cui contenuto la società ricorrente riporta, che le contestazioni oggetto di causa riguardavano altri profili (la presunta nullità del contratto, il carattere consensuale della risoluzione, la restituzione del deposito cauzionale e l’imposta di registro). Nulla risulta essere stato eccepito in sede di merito relativamente alle ulteriori voci che il locatore avrebbe asseritamente richiesto col decreto ingiuntivo (v. p. 5 del ricorso). Sicché la novità della questione ne determina l’inammissibilità. 6. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e dell’art. 416 del codice di procedura civile.

6.1. Il motivo è fondato.

La Corte d’appello, infatti, nel confermare sul punto la decisione del Tribunale, ha osservato che l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale non era configurabile, nella specie, in capo al locatore, perché dalla corrispondenza esistente tra le parti risultava che il medesimo aveva lamentato l’esistenza di danni cagionati dal conduttore, avanzandone anche «generica richiesta di risarcimento». È tuttavia da condividere il rilievo della società ricorrente secondo cui, una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni. Valgono, al riguardo, le sentenze di questa Corte secondo le quali l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (sentenze 15 ottobre 2002, n. 14655, e 21 aprile 2010, n. 9442). 7. Si ritiene, pertanto, che il ricorso vada trattato in camera di consiglio per essere dichiarato inammissibile quanto al primo motivo e per essere viceversa accolto quanto al secondo».

Motivi della decisione

  1. La società ricorrente non ha presentato memoria in riferimento alla relazione depositata, mentre il suo difensore ne ha contestato il contenuto nel corso dell’udienza camerale fissata. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione medesima e di doverne fare proprie le conclusioni. 2. Il ricorso, pertanto, è dichiarato inammissibile quanto al primo motivo ed è accolto quanto al secondo. La sentenza impugnata è cassata nei limiti del motivo accolto ed il giudizio rinviato alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione personale, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata nei limiti del motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione personale, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

 

Locazione ad uso diverso. E’ valida la clausola che prevede l’aumento del canone nel corso del rapporto locatizio ?

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 11 ottobre 2016, n. 20384

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad oggetto non gia’ l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 32, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex articolo 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone piu’ elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.

La clausola che preveda la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto e’ valida a condizione che si tratti, non gia’ di un vero e proprio “aumento”, bensi’ di un “adeguamento” del canone al mutato valore locativo dell’immobile volto a ripristinare il sinallagma originario, evitando uno squilibrio a vantaggio del conduttore altrimenti determinato dal canone fisso ovvero di una limitata e iniziale “riduzione” del canone convenuto, sempre che nell’uno, come nell’altro caso, tanto emerga da elementi obiettivi e predeterminati cui sia affidata “la scaletta” del canone.

Testo della sentenza

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VIVALDI Roberta – Presidente
Dott. AMBROSIO Annamaria – rel. Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere
Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:
SENTENZA

sul ricorso 5498/2014 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

COSTRUZIONI SANTA CHIARA SRL, in persona del suo amministratore e legale rappresentante Dott.ssa (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1354/2013 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 12/07/2013;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza in data 07.12.2010 il Tribunale di Catania, sez. di Mascalucia, in accoglimento dell’opposizione proposta dalle odierne ricorrenti, (OMISSIS) e (OMISSIS) s.r.l., avverso il decreto ingiuntivo di pagamento emesso ad istanza della s.r.l. (OMISSIS) per la somma di Euro 8.223,11 a titolo di differenze canoni insoluti, revocava il decreto ingiuntivo e condannava le opponenti al pagamento della minor somma di Euro 489,11 per oneri condominiali e quota parte dell’imposta di registro.

Con sentenza n. 1354 in data 12.07.2013, la Corte di appello di Catania – accogliendo l’appello proposto dalla s.r.l. (OMISSIS) avverso detta decisione – rigettava l’opposizione, condannando le opponenti al pagamento delle spese del doppio grado.

Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione (OMISSIS) e la s.r.l. (OMISSIS), svolgendo cinque motivi.

Ha resistito la s.r.l. (OMISSIS), depositando controricorso e memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

  1. La controversia e’ incentrata sulla pretesa di pagamento di maggiori canoni di locazione rispetto a quello inizialmente convenuto tra le parti, secondo “una scaletta” prevista con scrittura modificativa in data 1 aprile 2009, registrata in data 18.04.2010 (“scaletta”, pacificamente diversa da quella stabilita dalle stesse parti con il contratto originario in data 30 marzo 2009).

La Corte di appello – muovendo dalla considerazione dell’autonomia delle parti, vuoi nella determinazione del canone di locazione ad uso non abitativo, vuoi nella successiva modificazione dell’accordo originario – ha ritenuto legittima la pretesa della locatrice ai maggiori importi pretesi con il decreto ingiuntivo opposto, sulla base delle seguenti argomentazioni:

– innanzitutto era indifferente la circostanza che la modifica del canone iniziale di locazione avvenisse con accordo successivo alla sua stipulazione e con atto non avente contenuto transattivo: tanto per il rilievo che la nullita’ predicata dalla giurisprudenza di legittimita’ si verifica solo se sussiste una violazione (o elusione) della L. n. 392 del 1978, articolo 32, in comb. disp. con l’articolo 79, stessa legge a prescindere dal tempo in cui intervengono e per l’ulteriore considerazione che si e’ ritenuto simmetricamente di trarne e, cioe’, che all’inverso, la validita’ del patto prescinde dal fatto che si verta in ipotesi di accordo contestuale o modificativo;

– non esiste un sistema di blocco del canone nelle locazioni non abitative, essendo vietato dall’articolo 32 cit. unicamente di perseguire lo scopo di neutralizzare gli effetti eccedenti i limiti della svalutazione monetaria; di conseguenza – in dichiarato dissenso con la giurisprudenza di legittimita’ – occorreva ritenere che, una volta stabilita l’inesistenza di tale scopo elusivo, non era consentita una lettura dell’articolo 79 cit. in termini di nullita’ di protezione, nell’indimostrato presupposto di una posizione del conduttore piu’ debole rispetto a quella del locatore; anche perche’ la lettera della legge e i principi in tema di autonomia contrattuale non consentivano deroghe in mancanza di esplicita previsione;

– l’accordo modificativo recante la data del 1 aprile 2009 con il quale era stato variato in aumento il canone stabilito (previsto gia’ a scaletta, in quanto convenuto in Euro 1.600,00 e quindi fissato in Euro 1.100,00 iniziali “al solo fine di agevolare la crisi economica attuale” nel contratto del 30 marzo 2009) era valido, cosi’ come era valido il contratto originario; e cio’ perche’ anche in questo contratto il canone era stato pattuito “a scaletta”; in particolare i contraenti, considerata la rilevante superficie del locale e al “al solo fine di agevolare la crisi economica attuale” stabilivano che il canone iniziale sarebbe stato di Euro 1.590,00; si trattava di un aumento non elusivo, perche’ del tutto indipendentemente dalle variazioni della moneta, era stato ancorato a predeterminati elementi incidenti sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e legato a una giustificata riduzione del canone per un limitato periodo iniziale, senza che, di per se’, la pattuizione incorresse nel divieto di cui all’articolo 32 cit..

1.1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione degli articoli 112, 342 e 434 c.p.c. (ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3). Al riguardo parte ricorrente lamenta che la Corte di appello abbia violato il principio del tantum devolutum, quantum appellatum, avendo posto a fondamento delle sua decisione circostanze di fatto (e, cioe’, l’assenza di contestualita’ delle due scritture negoziali del 30.03.2009 e del 01.04.2009 intervenute dalle parti) diverse da quelle allegate dalla locatrice, secondo cui dette scritture erano state redatte nello stesso momento.

1.2. Con il secondo motivo di ricorso si denuncia violazione della L. n. 392 del 1978, articoli 32 e 79, per aver ritenuto legittimo il patto contenuto nella scrittura del 01.04.2009 in forza del quale le parti avevano stabilito il canone in misura diversa da quella del contratto di locazione stipulato in data 30.03.2009, in palese difformita’ con l’orientamento di legittimita’ consolidato nel senso della nullita’ dei patti modificativi della misura del canone sottoscritti nel corso del rapporto locativo. A tal riguardo le ricorrenti osservano che le clausole che prevedono aumenti progressivi “a scaletta” sono valide a tre condizioni e, cioe’, che siano fissate ab initio, che siano ancorate ad elementi oggettivi e predeterminati e che prevedano un canone finale fisso rispetto al quale i canoni minori costituiscano stadi intermedi per giungere al corrispettivo effettivo prefissato; rilevano, quindi, nello specifico che, ove la scrittura integrativa racchiudesse una modalita’ di aggiornamento del canone, sarebbe illegittima in quanto costituirebbe una modalita’ di elusione della L. n. 392 del 1978, articolo 32; che ove la stessa scrittura (pacificamente successiva alla conclusione del contratto iniziale) fosse interpretabile come una “scaletta” di aumenti progressivi che conducano gradualmente alla cifra del canone di locazione definitivo e concordato, essa sarebbe ugualmente illegittima perche’ mancano le condizioni sopra indicate, per l’assenza di elementi oggettivi e predeterminati, tali non essendo il fine generico di “agevolare il superamento della crisi economica attuale”: denunciano, infine, che – sebbene si tratti di valutazioni riservate al giudice del merito – nella specie non e’ stata operata alcuna verifica sul punto.

1.3. Con il terzo motivo di ricorso si denuncia omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti (ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5) nonche’ violazione o falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c. (ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3). Al riguardo parte ricorrente lamenta che la Corte territoriale non si sia pronunciata sulle proprie argomentazioni, laddove evidenziava il carattere “di stile” della clausola che faceva riferimento “al solo fine di agevolare la crisi economica attuale”, ripetuta nei due contratti e quindi tale da non potere giustificare una diversa “scaletta”.

1.4. Con il quarto motivo di ricorso si denuncia omesso esame dell’appello incidentale nullita’ della sentenza (ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 4) e violazione o falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c. (ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3), per non essersi la Corte di appello pronunciata sull’appello incidentale condizionato, con cui si deduceva la violazione della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, e la nullita’ ex articoli 1344 e 1345 c.c..

1.5. Con il quinto motivo si denuncia omesso esame dell’appello incidentale nullita’ della sentenza (ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 4) e violazione o falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c. (ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3) per non essersi la Corte di appello pronunciata sul secondo motivo di appello incidentale relativo all’erronea condanna al pagamento degli oneri accessori.

  1. Il primo motivo e’ infondato.

Le ricorrenti si dolgono che il giudice di appello abbia fondato la decisione sulla considerazione dell’intervenuta modificazione dell’originario contratto di locazione del 30 marzo 2009 con la scrittura privata del 1 aprile 2009, sebbene la tesi dell’appellante postulasse la contestualita’ delle due scritture. Senonche’ tutto cio’ attiene all’interpretazione dei fatti oggetto d’esame e non ridonda nel vizio di ultrapetizione.

Invero e’ pacifico (ex plurimis: Cass., n. 11455/2004; Cass., n. 8218/2002) che il principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, fissato dall’articolo 112 cod. proc. implica il divieto per il giudice di attribuire alla parte un bene non richiesto o, comunque, di emettere una statuizione che non trovi corrispondenza nella domanda. Il suddetto principio e’, quindi, violato ogni qual volta il giudice, interferendo nel potere dispositivo delle parti, alteri alcuno degli elementi obiettivi di identificazione dell’azione, attribuendo o negando ad alcuno dei contendenti un bene diverso da quello richiesto e non compreso, nemmeno implicitamente o virtualmente, nella domanda, ovvero, nell’ambito del petitum, rilevi d’ufficio un’eccezione in senso stretto che puo’ essere sollevata soltanto dall’interessato, oppure ponga a fondamento della decisione fatti e situazioni estranei alla materia del contendere, introducendo nel processo un titolo nuovo e diverso da quello enunciato dalla parte a sostegno della domanda; mentre non osta a che – come e’ avvenuto nella decisione in esame – il giudice renda la pronuncia richiesta in base ad una ricostruzione o ad una interpretazione dei fatti autonoma rispetto a quella prospettata dalle parti.

Il motivo va, dunque, rigettato.

2.2. Il secondo motivo e’ fondato e assorbente rispetto agli altri motivi.

2.2.1. Innanzitutto va ribadito che in tema di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non gia’ l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 32, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla, ex articolo 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone piu’ elevato rispetto a quello previsto dalla norma. (cfr., in particolare, Cass., 11 aprile 2006, n. 8410; Cass., 27 luglio 2001, n. 10286).

E’ ben vero che – come evidenziato nella decisione impugnata – questa Corte, con riferimento ai contratti di locazione ad uso non abitativo, in virtu’ del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, ha ritenuto legittima la clausola che preveda la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto; ma tutto cio’ a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio del sinallagma contrattuale, ovvero appaia giustificata la riduzione del canone per un limitato periodo che la suddetta clausola non costituisca un aggirare la norma imperativa di cui alla L. n. 392, articolo 32, circa le modalita’ e aggiornamento del canone in relazione alle iniziale, salvo espediente per 27 luglio 1978, la misura di variazioni del potere d’acquisto della moneta (ex plurimis, cfr. Cass. 30 settembre 2014, n. 20553).

In sostanza tale principio – lungi dal postulare simmetricamente la legittimita’ di una pattuizione che intervenga nel corso del rapporto, come opinato dalla Corte territoriale – obbliga il giudice a verificare se la previsione di “una scaletta” del canone non sia volta ad eludere la norma di cui all’articolo 32 cit., occorrendo che si tratti – non gia’ di un aumento che non sarebbe, comunque consentito (sia esso convenuto ab origine ovvero nel corso del rapporto) – bensi’ di un “adeguamento” del canone al mutato valore locativo dell’immobile volto a ripristinare il sinallagma originario, evitando uno squilibrio a vantaggio del conduttore altrimenti determinato dal canone fisso ovvero di una limitata e iniziale “riduzione” del canone convenuto, sempre che nell’uno, come nell’altro caso, tanto emerga da elementi obiettivi e predeterminati cui sia affidata “la scaletta” del canone.

2.2.2. La decisione impugnata appare ispirata a un risalente orientamento secondo cui il divieto posto dalla L. n. 392 del 1972, articolo 79 (comminante la nullita’ delle pattuizioni dirette ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello dovuto) e’ da intendersi come diretto ad evitare una elusione solamente di tipo preventivo dei diritti del locatario, e, attesa la desunta possibilita’ di disporre dei diritti una volta sorti e quindi suscettibili di essere fatti valere, ritiene valido il patto avente ad oggetto l’aumento del canone convenuto nel corso del rapporto (v. Cass., 19 novembre 993, n. 11402).

In contrario senso – argomentando dal complessivo tenore della norma di cui all’articolo 79 – si e’ peraltro posto in rilievo che il citato articolo 79, comma 1, sanziona di nullita’ un’ampia gamma di pattuizioni, comprensiva di quelle volte a limitare la durata legale del contratto; ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto al canone di legge ovvero anche altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone; mentre al comma 2 (secondo cui “Il conduttore, con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, puo’ ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge”) e’ dettata una specifica disciplina circa i modi ed i tempi per far valere la nullita’, con riferimento alle sole pattuizioni dalle quali consegua la corresponsione di somme di denaro, tra le quali sono ovviamente comprese le pattuizioni aventi ad oggetto la determinazione del canone in difformita’ da quanto previsto dalla legge. Se ne trae quale necessario corollario, che il diritto a non erogare somme in misura eccedente il canone legalmente dovuto sorge al momento della conclusione del contratto; persiste durante tutto il corso del rapporto; puo’ essere fatto valere, in virtu’ di espressa disposizione legislativa, dopo la riconsegna dell’immobile locato, entro il termine di decadenza di sei mesi (v. Cass., 27 luglio 2001, n. 10286). Se il diritto in esame puo’ essere fatto valere dopo la riconsegna dell’immobile, non e’ sostenibile – si e’ osservato, con argomento che va qui ribadito – che di esso possa disporre il conduttore in corso di rapporto, accettando aumenti non dovuti.

La validita’ di una rinunzia espressa o tacita del medesimo ad avvalersi del diritto a non subire aumenti non dovuti, eventualmente intervenuta in corso di rapporto, appare, infatti, inconciliabile, con la facolta’ attribuita al conduttore di ripetere “le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge” entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile. E’ pertanto la riconsegna dell’immobile (con conseguente cessazione del rapporto di fatto tra il conduttore e la cosa locata) ad individuare, per espressa scelta del legislatore, il momento dal quale il diritto alla ripetizione di quanto indebitamente pagato puo’ essere fatto valere dal conduttore “liberamente”, e cioe’ senza la “remora” che il locatore possa agire in ritorsione nei suoi confronti (v. Cass. n. 10286/2001 cit.).

2.2.3. Se, dunque, puo’ convenirsi con la Corte territoriale laddove ha ritenuto indifferente il momento della stipulazione della clausola comportante un aumento del canone, cio’ va affermato in un’ottica diametralmente opposta a quella seguita dal giudice di appello; nel senso, cioe’, che e’ da escludere che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.

Soprattutto gli argomenti su cui fa leva la Corte territoriale essenzialmente riconducibili alla valorizzazione dell’autonomia contrattuale nella determinazione del canone e, quindi, anche della sua modificazione nel corso del rapporto – finiscono per collidere con l’interpretazione assunta dalla consolidata giurisprudenza di questa Corte del comb. disp. della L. n. 392 del 1978, articoli 32 e 79; in particolare detti argomenti – proprio perche’ affidati al rilievo dell’esistenza, tanto nel contratto originario, quanto nella scrittura modificativa (peraltro vicinissimi di data) di una (diversa) “scaletta” del canone, giustificata, nell’una come nell’altra scrittura, dal dichiarato “solo fine di agevolare la crisi economica attuale” – obliterano un dato fondamentale e, cioe’, che, per escludere l’intento elusivo del divieto di veri e propri aumenti del canone, occorre che vi siano elementi obiettivi e predeterminati da cui emerga che la previsione di un canone crescente nell’arco del rapporto sia finalizzato a mantenere integra l’originario sinallagma ovvero che diano contezza di una iniziale riduzione del canone.

  1. In definitiva il primo motivo va rigettato; va invece accolto il secondo motivo, risultando assorbiti gli altri motivi; cio’ comporta la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e il rinvio alla Corte di appello di Catania in diversa composizione, che dovra’ dare applicazione dei seguenti principi:

in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad oggetto non gia’ o’ l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 32, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex articolo 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone piu’ elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti;

la clausola che preveda la determinazione del canone in Misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto e’ valida a condizione che si tratti, non gia’ di un vero e proprio “aumento”, bensi’ di un “adeguamento” del canone al mutato valore locativo dell’immobile volto a ripristinare il sinallagma originario, evitando uno squilibrio a vantaggio del conduttore altrimenti determinato dal canone fisso ovvero di una limitata e iniziale “riduzione” del canone convenuto, sempre che nell’uno, come nell’altro caso, tanto emerga da elementi obiettivi e predeterminati cui sia affidata “la scaletta” del canone.

Il giudice del rinvio provvedera’ anche alla regolazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso; accoglie il secondo, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di appello di Catania in diversa composizione.

Locazioni commerciali. E’ valida la clausola che preveda l’iniziale predeterminazione del canone in misura differente e crescente?

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 10 novembre 2016, n. 22909

Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto; e cio’, sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo; sia mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali piu’ brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione; sia correlando l’entita’ del canone all’incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione dei paciscenti, sull’equilibrio economico del sinallagma.

La legittimita’ di tale clausola dev’essere peraltro esclusa la’ dove risulti – dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullita’ della clausola – che le parti abbiano in realta’ perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dalla L. n. 392 del 1978, articolo 32, (nella formulazione originaria ed in quella novellata dalla L. n. 118 del 1985, articolo 1, comma 9 sexies), cosi’ incorrendo nella sanzione di nullita’ prevista dal successivo articolo 79, comma 1, della stessa legge”.

Nella specie, la Corte d’appello di Bologna ha espressamente sottolineato come il complesso degli elementi di prova acquisiti nel corso del giudizio avesse evidenziato il ricorso dei presupposti per il riconoscimento di una manifesta tolleranza del locatore rispetto ai molteplici ritardi in cui la società conduttrice era già ripetutamente incorsa nel corso del rapporto nel pagamento dei canoni di locazione: tolleranza di fatto ritenuta, dai giudici d’appello, idonea a giustificare la rinuncia del locatore ad avvalersi della clausola risolutiva espressa originariamente convenuta tra le parti, al punto da ingenerare l’obiettivo corrispondente convincimento della società debitrice, con la conseguente necessità di procedere alla valutazione nel merito dell’importanza dell’inadempimento della società debitrice (ai sensi dell’art. 1455 c.c.): importanza nella specie recisamente esclusa dalla corte territoriale, sulla base delle argomentazioni di merito diffusamente esposte nella motivazione della sentenza impugnata.

Testo della sentenza 

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 22 settembre – 10 novembre 2016, n. 22909 Presidente Vivaldi – Relatore Dell’Utri

Svolgimento del processo

  1. F.F. ha convenuto la Eternedile s.p.a. dinanzi al Tribunale di Bologna per sentir convalidare lo sfratto per morosità in relazione a un contratto di locazione ad uso diverso di abitazione intercorso tra le parti. Costituitasi, la società intimata, dopo aver sanato integralmente la morosità contestatale, ha invocato in via riconvenzionale la condanna del locatore alla restituzione, in proprio favore, delle somme versate in eccesso a titolo di canoni, tenuto conto della nullità della previsione contrattuale riferita a un ammontare crescente nel tempo del canone, in violazione dell’art. 75 della legge n. 392/78 e, in ogni caso, in relazione alle modalità di rinnovazione automatica del rapporto. 2. Il Tribunale di Bologna ha rigettato la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento della società conduttrice e, in accoglimento della domanda riconvenzionale di quest’ultima, ha condannato il locatore alla restituzione delle somme percepite in eccesso a titolo di canoni. 3. Su impugnazione di entrambe le parti, con sentenza in data 4/4/2014, in riforma della sentenza di primo grado, la Corte d’appello di Bologna, ritenuta la validità della clausola di determinazione del canone di locazione, ha disatteso la domanda riconvenzionale proposta dalla società conduttrice, contestualmente rigettando la domanda di risoluzione proposta dal locatore, in considerazione dell’avvenuta rinuncia del locatore ad avvalersi della clausola risolutiva espressa e del carattere non grave del ritardo nel pagamento dei canoni della parte della conduttrice. 4. Avverso la sentenza d’appello, ha proposto ricorso per cassazione la Eternedile s.p.a. sulla base di sei motivi di impugnazione, illustrati da successiva memoria. 5. F.F. ha depositato controricorso invocando la dichiarazione d’inammissibilità ovvero il rigetto del ricorso principale, contestualmente proponendo ricorso incidentale sulla base di un unico motivo di impugnazione. 6. Ha depositato controricorso a ricorso incidentale la Eternedile s.p.a. concludendo per la dichiarazione di inammissibilità, ovvero per il rigetto del ricorso incidentale.

Motivi della decisione

  1. Con il primo motivo del ricorso principale, la Eternedile s.p.a. censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 32 e 79 della legge n. 392/78, dell’art. 8 prel. e degli artt. 1374 e 2729 c.c.. Al riguardo, la ricorrente sottolinea come la corte territoriale abbia erroneamente ritenuto di escludere l’invalidità della clausola di determinazione del canone sulla base di argomentazioni tautologiche e del tutto congetturali, non avendo le parti provveduto ad alcun riferimento a elementi predeterminati cui vincolare il progressivo aumento del relativo ammontare nel tempo. 8. Con il secondo motivo, la società ricorrente si duole della violazione di legge (in relazione agli arti. 132, 112, 113, 115, 116 e 161 c.p.c. e 111 Cost.) in cui sarebbe incorsa la corte territoriale, per avere quest’ultima affermato la riconducibilità dell’accordo contrattuale raggiunto tra le parti alla previsione di elementi predeterminati al fine di determinare l’entità del canone di locazione, senza tuttavia aver individuato in concreto l’identità di detti elementi. 9. Con il terzo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 28, 29, 32 e 79 della legge n. 392/78, nonché degli artt. 1367, 1372, 1597 e 2729 c.c.. Sul punto, la società ricorrente evidenzia come la corte territoriale abbia erroneamente escluso, nei casi di rinnovo automatico del rapporto, la persistenza delle medesime condizioni contrattuali originariamente stipulate dalle parti, escludendo arbitrariamente la prevista minore entità dei canoni di locazione stabilita per il primo triennio, sulla base di considerazioni interpretative totalmente illogiche, trascurando la decisiva circostanza in forza della quale le parti ebbero a determinare un importo globale del canone di locazione per l’intera durata sessennale del rapporto, sia pur diversamente ripartito nel tempo, come peraltro espressamente riconosciuto anche dalla controparte. 10. Con il quarto motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115 e 434 c.p.c. in relazione all’art. 36o n. 4 c.p.c.. Sul punto, la società ricorrente evidenzia come la corte territoriale abbia illegittimamente introdotto nella motivazione indicata a sostegno del rigetto della domanda riconvenzionale della conduttrice un’argomentazione mai invocata da controparte, con particolare riguardo alla cosiddetta “pratica invalsa” nell’ambito dei rapporti locativi circa le modalità di determinazione del canone. il. Con il quinto motivo, la ricorrente si duole della violazione di legge (in relazione agli artt. 132, 112, 113, 115, 116 e 161 c.p.c., nonché dell’art. in Cost., in relazione all’art. 36o n. 4 c.p.c.) in cui sarebbe incorsa la corte territoriale, per avere quest’ultima richiamato a fondamento della propria decisione una pretesa “pratica invalsa” e un imprecisato “orientamento consolidato” nell’ambito dei rapporti locativi, in modo del tutto apodittico e arbitrario, siccome del tutto avulso dai termini concreti della controversia in esame. 12. Con il sesto e ultimo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per omesso esame di un fatto decisivo controverso tra le parti, avendo la corte territoriale trascurato di esaminare il fatto storico relativo alla sussistenza o meno, nel caso di specie, di elementi predeterminati idonei a influire sul sinallagma contrattuale e a giustificare la fissazione di canoni differenziati in aumento nel tempo, senza incorrere in alcuna violazione degli artt. 32 e 79 della legge n. 392/78. 13. Con l’unico motivo di ricorso incidentale, F.F. censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1322, 1362, 1363 e 1456 c.c., per avere la corte territoriale omesso di pronunciare la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti, nonostante all’atto dell’intimazione di sfratto per morosità la società conduttrice fosse effettivamente in ritardo nel pagamento di tre mensilità di canone, in tal senso trascurando il tenore della clausola risolutiva espressa pattuita tra le parti e conferendo, viceversa, un decisivo rilievo alla tolleranza del locatore, di per sé inidonea a integrare una tacita rinuncia dello stesso ad avvalersi di detta clausola. 14. Il terzo motivo del ricorso principale è inammissibile. Con riguardo al motivo in esame – espressamente dedotto dalla società ricorrente nella forma della denunzia di violazione di legge -, ritiene il collegio opportuno ribadire – in conformità al costante insegnamento della giurisprudenza di legittimità – come, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consista nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge, implicando necessariamente un problema interpretativo della stessa; viceversa, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione della norma di legge e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione. Il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (cfr., ex plurimis, Sez. L, Sentenza n. 7394 del 26/03/2010, Rv. 612745; Sez. 5, Sentenza n. 26110 del 30/12/2015, Rv. 638171). Nel caso di specie, al di là del formale richiamo, contenuto nell’epigrafe del motivo d’impugnazione in esame, al vizio di violazione e falsa applicazione di legge, l’ubi consistamdelle censure sollevate dall’odierna società ricorrente deve piuttosto individuarsi nella contestata correttezza dell’interpretazione fornita dal giudice d’appello in ordine alla volontà delle parti di prevedere – non già un unico e onnicomprensivo canone globale sessennale da ripartire diversamente negli anni – bensì un canone iniziale ridotto (al fine di favorire l’avvio in loco dell’impresa della conduttrice) destinato ad attestarsi nella misura definitiva successivamente al primo triennio di rapporto e a permanere nella medesima misura definitiva sin dall’inizio della rinnovazione automatica del rapporto alla prima scadenza e a quelle successive. Si tratta, come appare manifesto, di argomentazioni critiche con evidenza dirette a censurare, non già un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge (come accade per il classico caso della violazione di legge), bensì una (tipica) erronea ricognizione della fattispecie concreta, di necessità mediata dalla contestata valutazione delle risultanze documentali di causa; e pertanto di una tipica censura diretta a denunciare il vizio di motivazione in cui sarebbe incorso il provvedimento impugnato nel travisare l’obiettivo (secondo la società ricorrente) contenuto rappresentativo proprio di fonti probatorie dedotte (nella specie, del testo contrattuale concordato tra le parti) al fine di ricostruire l’esatta volontà contrattuale delle parti. Ciò posto, in ossequio al consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, il motivo d’impugnazione così formulato deve ritenersi inammissibile. Osserva infatti il collegio come – dovendo il vizio di violazione o falsa applicazione di norme di diritto risolversi in un giudizio sulla fattispecie astratta contemplata dalla norma di diritto applicabile al caso concreto, e dovendo la relativa denunzia avvenire mediante la specifica indicazione dei punti della sentenza impugnata che si assumono essere in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie o con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza e/o dalla dottrina prevalente – deve considerarsi inammissibile il ricorso per cassazione con il quale si censura come violazione di norma di diritto, e non come vizio di motivazione, un errore in cui si assume che sia incorso il giudice di merito nella ricostruzione di un fatto giuridicamente rilevante, sul quale la sentenza doveva pronunciarsi (Sez. 3, Sentenza n. 10385 del 18/10/2005, Rv 581564; Sez. 5, Sentenza n. 9185 del 21/04/2011, Rv. 616892). 15. Il primo, il secondo, il quarto, il quinto e il sesto motivo del ricorso principale – congiuntamente esaminabili in ragione dell’intima connessione delle questioni dedotte – devono ritenersi integralmente privi di fondamento, siccome tutti argomentati sul presupposto di un’errata interpretazione delle norme applicabili al caso di specie, secondo quanto di seguito precisato. Con riguardo al tema della legittimità del patto di predeterminazione differenziata del canone di locazione di immobili urbani ad uso diverso di abitazione, ritiene il collegio opportuno procedere a una rapida ricapitolazione della questione, al fine di comporre in termini univoci, anche sul piano terminologico, gli orientamenti interpretativi della Corte di cassazione, succedutisi nel tempo in forme o termini che appaiono non sempre informati a criteri di reciproca e rigorosa coerenza. 15.1. Secondo un’argomentazione sovente richiamata a proposito del patto di determinazione differenziata nel tempo del canone di una locazione commerciale, la nullità di tale patto discenderebbe dal combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge n. 392/78, dovendo ritenersi che, ove le parti non abbiano vincolato detta determinazione differenziata al ricorso di elementi oggettivi e predeterminati, idonei a influire sull’equilibrio economico degli interessi contrattualmente disposti, tale patto non possa che esprimere una sostanziale volontà elusiva del divieto stabilito dall’art. 32 cit., ai sensi del quale l’aggiornamento periodico del canone di una locazione commerciale non può avere luogo in termini quantitativamente superiori al 75% dell’indice dei prezzi al consumo calcolato dall’Istat per le famiglie di operai e impiegati per ciascuna annualità di rapporto. Tale impostazione sembrerebbe trovare riscontro nel vigore di principi fatti propri da diversi arresti della giurisprudenza di legittimità, testualmente tramandatisi attraverso la formula secondo la quale: “In relazione al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo in materia di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, la clausola convenzionale, che prevede future maggiorazioni del canone diverse dall’aggiornamento ex art. 32 della legge n. 392 del 1978, per qualificarsi legittima, deve chiaramente riferirsi ad elementi predeterminati, desumibili dal contratto e tali da essere idonei ad influire sull’equilibrio economico del rapporto, in modo autonomo dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta” (Sez. 3, Sentenza n. 19475 del 06/10/2005, Rv. 584778). Una medesima enunciazione del principio di diritto caratterizza pronunce di analogo tenore (Sez. 3, Sentenza n. 1070 del 01/02/2000, Rv. 533312; Sez. 3, Sentenza n. 9227 del 12/07/2000, Rv. 538386; Sez. 3, Sentenza n. 11320 del 21/07/2003, Rv. 565302), e appare talora equivalente (o in larga misura assimilabile) ad altre formulazioni desumibili dalle sentenze rese da Sez. 3, Sentenza n. 2770 del 08/03/1993, Rv. 481314; Sez. 3, Sentenza n. 4474 del 15/04/1993, Rv. 481851; Sez. 3, Sentenza n. 9878 del 22/11/1994, Rv. 488760; Sez. 3, Sentenza n. 5632 del 24/06/1997, Rv. 505418; Sez. 3, Sentenza n. 6695 del 03/08/1987, Rv. 454914; Sez. 3, Sentenza n. 5349 del 05/03/2009, Rv. 606954; Sez. 3, Sentenza n. 19475 del 06/10/2005, Rv. 584778; Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 10834 del 17/05/2011, Rv. 618213; Sez. 3, Sentenza n. 17061 del 28/07/2014, Rv. 632144. 15.2. In termini che appaiono alludere a una diversa impostazione, altre pronunce argomentano la legittimità del patto di determinazione differenziata nel tempo del canone di una locazione commerciale richiamandosi al principio secondo il quale “Il riferimento, contenuto nell’originaria formulazione dell’art. 32 della legge 27 luglio 1978 n. 392, alla possibilità che il canone locativo degli immobili destinati per uso non abitativo sia concordato secondo misure contrattualmente stabilite e, quindi, differenziate nel loro importo, è espressione del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo degli immobili destinati ad uso non abitativo, al quale la stessa norma deroga eccezionalmente solo per le clausole di aggiornamento per variazioni del potere di acquisto della moneta, o clausole Istat, con una disposizione che non può essere estesa, per analogia, alle altre clausole contrattuali volte ad incrementare, secondo la comune intenzione delle parti, il valore reale del corrispettivo per diverse e successive frazioni del medesimo rapporto e che debbono, pertanto, ritenersi valide a meno che non sia in concreto accertata la loro funzione elusiva del citato limite posto dall’art. 32 (Sez. 3, Sentenza n. 8883 del 19/08/1991, Rv. 473538). A tale formulazione appaiono riconducibili, tra le altre, le massime ricavabili da Sez. 3, Sentenza n. 1683 del 26/02/1999, Rv. 523684; Sez. 3, Sentenza n. 6246 del 25/05/1992, Rv. 477371. 15.3. La sostanza della divergenza tra gli orientamenti ricordati (che si riflette, in termini pratici, sul piano della disciplina degli oneri probatori e delle conseguenze processuali del relativo mancato assolvimento) sembra emergere in relazione al ruolo rivestito dal richiamo, operato dalle parti, al ricorso di elementi obiettivi e predeterminati, diversi e autonomi dalla svalutazione monetaria, idonei a influire sull’equilibrio economico del piano contrattuale; da un lato assumendo, detto richiamo (ove naturalmente corrispondente a un effettivo dato di realtà), la veste di una condizione preliminare al cui soddisfacimento parrebbe subordinato il libero dispiegamento della libertà contrattuale delle parti; dall’altro limitandosi, il significato di detti elementi, a costituire semplici indici strumentali (di per sé non esclusivi) per la determinazione obiettiva, al momento della conclusione del contratto, dell’entità esatta degli oneri economici corrispettivi connessi al godimento dell’immobile locato. 15.4. Così posti i termini della questione, nel ricostruire l’evoluzione dinamica della giurisprudenza di legittimità sul punto, individuandone le presumibili occasioni d’origine, converrà osservare come, questa Corte, già in epoca di poco successiva all’approvazione della legge sulle locazioni di immobili urbani (legge n. 392/78), con la sentenza Sez. 3, Sentenza n. 6695 del 03/08/1987 ebbe a puntualizzare, sul piano interpretativo, la necessità di non disperdere il significato dei diversi termini (selezionati, dal legislatore del tempo, con preciso rigore) destinati a contrassegnare le differenti ragioni potenzialmente suscettibili di influire, nel corso del rapporto, sull’entità monetaria del canone di locazione. Da questo punto di vista – segnalava già al tempo la riflessione del giudice di legittimità -, deve ritenersi radicalmente inammissibile una confusione tra i concetti di “aumento” del canone (di locazione dello stesso immobile secondo contratti succedentesi nel tempo, anche per via di rinnovazione); di “determinazione differenziata” del canone (correlativamente a periodi compresi nella durata del medesimo rapporto contrattuale) e di “aggiornamento” del canone (in dipendenza della perdita del potere di acquisto della moneta verificatasi durante la pendenza del medesimo rapporto contrattuale). Sotto il profilo storico – invitava a rilevare la Corte di legittimità – giova ricordare che la larga diffusione assunta, nella pratica del commercio delle locazioni in tempi di crescente inflazione, dalle clausole di adeguamento dei canoni (così dette clausole Istat), costrinse il legislatore a occuparsene a salvaguardia del regime di blocco dei canoni stessi, allora vigente (cfr. art. 1 del d.l. 24/7/1973 n. 426). Ma già con riferimento alla legislazione vincolistica, la giurisprudenza di questa Corte non mancò di segnalare la non confondibilità – concettuale e di regolamento normativo – tra clausole di adeguamento Istat e patti di aumento del canone: in quanto “l’aumentò implica un accrescimento non solo dell’espressione monetaria ma anche del valore reale del corrispettivo, dovuto dal conduttore, mentre l’adeguamento” importa soltanto una variazione della quantità monetaria, fermo rimanendo il suo valore effettivo (cfr. tra le altre Cass. n. 6574 e n. 4958 del 1979 e, segnatamente, Cass. n. 2758 del 1976). Successivamente, introdotta con la legge n. 392 del 1978 la predeterminazione legale del livello massimo del canone di locazione per gli immobili adibiti ad uso abitativo, secondo parametri oggettivi, rimase viva l’esigenza di salvaguardare l’equilibrio economico effettivo tra prestazione e controprestazione a fronte nella sopravvenienza, in pendenza del rapporto a durata vincolata, di elementi influenti su detto equilibrio, e si ebbe cura di distinguere “l’aggiornamento” (art. 24) da l’”adeguamento” del canone (art. 25) a seconda che il mutamento avesse inciso sul potere di acquisto della moneta, e cioè sul valore reale della prestazione del conduttore, oppure su parametri e coefficienti correttivi ex art. 13 e 15, e cioè sul valore reale della prestazione del locatore. In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, meno pressante si profila l’esigenza di disciplinare “l’aggiornamento” del canone – vale a dire la validità o meno delle c.d. clausole Istat – una volta rimessa all’incontro della libera volontà delle parti, secondo le leggi di mercato, la determinazione convenzionale del canone. Ma sia per amore di simmetria, sia in considerazione dei problemi connaturati alla notevole durata del rapporto locatizio, venne introdotto l’art. 32 – poi sostituito dall’art. 1, co. nove sexies, della legge n. 118 del 1985, di portata assai più liberale. Quale che fosse il grado della sua pratica realizzabilità, la finalità perseguita dalla citata norma, nell’originaria e nella novellata formulazione, sembra potersi individuare in quella di dissuadere i contraenti da una spesso arbitraria previsione a lungo termine circa la flessione del potere di acquisto della moneta nell’arco dell’intera durata del rapporto, neutralizzandone in partenza gli effetti futuri attraverso una lievitazione del livello del corrispettivo preteso per concedere il godimento dell’immobile (ma così anticipando all’attualità l’incidenza negativa sul costo medio della vita di un evento temuto quale l’inflazione nel futuro); dissuasione suggerita concedendo alle parti di convenire (contestualmente alla stipulazione del contratto o successivamente) la variazione del canone secondo una percentuale ancorata all’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Si resta comunque e sempre nel campo del vero e proprio “aggiornamento” del canone che, con costante precisione terminologica, il legislatore utilizza per individuare il fenomeno del mantenimento (almeno tendenziale) del valore reale della prestazione del conduttore – incidente sull’equilibrio del sinallagma nonostante la variabilità della sua espressione monetaria in dipendenza della flessione nel tempo del potere di acquisto della lira. Questa revisione riequilibratrice, e i limiti della sua operatività, nulla hanno a vedere con il diverso campo dell’incondizionata facoltà per le parti, secondo la loro libera valutazione espressa al momento della stipulazione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo, di assicurare al locatore un corrispettivo maggiore, in termini di valore reale e non nominalistica, rispetto a quello goduto in occasione di un precedente rapporto contrattuale (e cioè un aumento del canone in senso proprio); oppure di assicurare al locatore un corrispettivo crescente – sempre in termini di valore reale – durante l’arco di svolgimento dello stesso rapporto, sia prevedendo il pagamento di rate quantitativamente differenziate, sia prevedendo il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, in difetto dell’incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione dei paciscenti, sull’equilibrio economico del sinallagma (ipotesi dicanone differenziato). È invero di agevole intuizione che il valore locativo dello stesso immobile urbano adibito ad uso commerciale possa – data la non breve e non riducibile durata legale minima del rapporto locatizio – subire variazione in dipendenza dello sviluppo urbano, della dotazione di maggiori servizi nella zona, della concentrazione di immobili destinabili ad uso concorrenziale, o di altri infiniti fattori estrinseci. Di essi non può essere interdetto ai contraenti di tenere il debito conto ai fini dell’accordo sul corrispettivo, nel senso di rendere compartecipe il locatore dell’incremento nel tempo della redditività da posizione dell’immobile locato, attraverso meccanismi o formule di accrescimento del valore reale del canone ancorati a parametri certi e determinati (non escluso quello rappresentato dal volume degli affari del commerciante conduttore). Controindicazioni a quanto ora affermato non possono essere desunte dall’art. 32; e ciò, non tanto perché nel testo originario di quella norma la previsione che il canone fosse dovuto secondo “misure” (al plurale) contrattualmente stabilite lasciasse sottintendere che le misure stesse fossero anche differenziate nel loro importo; quanto e soprattutto perché il principio generale e immanente della libera determinazione convenzionale del canone locatizio (per immobili destinati ad uso non abitativo) soffre, attraverso quella disposizione, di una deroga eccezionale limitatamente alla valenza delle clausole di aggiornamento per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta, o clausole Istat, la quale mai potrebbe essere estesa, per via di interpretazione analogica, al di fuori del predetto settore e con riferimento ad altre clausole contrattuali volte a incrementare – giusta la comune intenzione delle parti – il valore reale del corrispettivo per diverse e successive frazioni di durata del medesimo rapporto. Precisato ciò, non può peraltro essere elusa la considerazione che, ragionando in termini di realismo economico, un accrescimento del valore effettivo del corrispettivo mai potrebbe essere conseguito dal locatore se non previa depurazione dal suo importo monetario di una quota corrispondente alla compensazione del decremento, nel tempo, del potere di acquisto della moneta. Si pone pertanto, in sede di interpretazione del contratto, il problema di stabilire se mediante la formula adottata a determinazioni di canoni differenziati e crescenti per frazioni di tempo, le parti abbiano in realtà perseguito lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti negativi della svalutazione monetaria (con eventuale surrettizia elusione, sanzionabile ai sensi dell’art. 79, dei limiti quantitativi posti dall’art. 32 in esame) oppure abbiano di comune accordo inteso riconoscere al locatore, in misura dinamica, una maggiore fruttuosità in termini reali del ceduto godimento dell’immobile. Ma trattasi di problema di accertamento della volontà delle parti contraenti e dello scopo comune verso cui esse dirigono, affidato al potere discrezionale del giudice del merito e non sindacabile in sede di legittimità se non sotto il profilo dell’inadeguatezza della motivazione o della violazione delle regole di ermeneutica. 15.5. Questo essendo il piano della lineare argomentazione della Corte di cassazione (Sez. 3, Sentenza n. 6695 del 03/08/1987, cit.), la sentenza de qua trovò una corrispettiva segnalazione nella massimazione, da parte dell’Ufficio competente, del seguente principio di diritto (Rv. 454914): “Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ancorandola ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della lira (nella specie, con riguardo alla locazione di un immobile ad uso di sala cinematografica, al costo unitario del biglietto d’ingresso ed al numero dei biglietti venduti annualmente), salvo che risulti – a seguito di un accertamento di fatto devoluto esclusivamente al giudice del merito ed insindacabile in sede di legittimità ove congruamente motivato – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novel-lata dall’art. 1, comma nono – sexies, della legge n. 118 del 1985) ed incorrendo così nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge”. 15.6. Converrà segnalare come il riferimento, risultante dalla massima appena trascritta, al c.d. ancoramento della pattuizione del canone ad “elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della lira” sembrerebbe indurre (come, in effetti, ha talora indotto) una lettura del principio sancito dalla Corte nel senso che, in tanto la libertà di determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo potrà esprimersi nella previsione di un canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, in quanto le parti abbiano cura di ancorare la misura del canone “ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta” (salvo poi che non risulti che le parti “abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978). In breve, assecondando questa (errata) lettura della massima, si arriverebbe alla conclusione secondo cui le parti di un contratto di locazione a uso diverso da abitazione, là dove vogliano liberamente determinare l’entità del canone in misure differenziate e crescenti per frazioni di tempo, avrebbero l’onere (anche in termini probatori) di allegare necessariamente l’avvenuto ancoramento degli aumenti del canone ai richiamati “elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta”. Tale preliminare condizionamento dell’autonomia contrattuale, tuttavia, non appare desumibile da nessuno dei passaggi argomentativi della sentenza richiamata, avendo la Corte viceversa affermato la piena e incondizionata libertà delle parti di assicurare al locatore un corrispettivo crescente – sempre in termini di valore reale – durante l’arco di svolgimento dello stesso rapporto, sia prevedendo il pagamento di rate quantitativamente differenziate, sia prevedendo il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione; sia prevedendo l’ancoraggio del canone a elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione dei contraenti, sull’equilibrio economico del sinallagma (ipotesi di canone differenziato). In breve, secondo la Corte, là dove non emergano elementi o fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione dei paciscenti, sull’equilibrio economico del sinallagma, tali da consentire l’ancoramento automatico ad essi della misura dell’aumento del canone al fine di mantenere costante l’equilibrio economico del sinallagma voluto dai contraenti (come peraltro accaduto nella fattispecie concretamente affrontata dalla Corte, là dove le parti avevano vincolato, la misura del canone di locazione di una sala cinematografica, al costo unitario del biglietto d’ingresso e al numero dei biglietti venduti annualmente), le parti conservano in ogni caso la libertà di assicurare al locatore un corrispettivo crescente – sempre in termini di valore reale – durante l’arco di svolgimento dello stesso rapporto, sia prevedendo il pagamento di rate quantitativamente differenziate, sia prevedendo il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione; e ciò, salvo che le stesse parti non abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978. Dunque, diversamente da quanto potrebbe equivocarsi dalla lettura della massima riportata (Rv. 454914), la Corte – lungi dall’imporre ai contraenti l’onere preliminare (anche in termini probatori) di allegare necessariamente l’avvenuto ancoramento degli aumenti del canone ai richiamati “elementi predeterminati e idonei” ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta – ha piuttosto riaffermato il contrario principio della piena e incondizionata libertà delle parti di assicurare al locatore un corrispettivo crescente sempre in termini di valore reale – durante l’arco di svolgimento dello stesso rapporto (ciò che costituisce la regola); e ciò, salvo che le stesse parti non abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria (ciò che costituisce l’eccezione): in tal caso, costituisce onere del conduttore (che invoca l’eventuale nullità del patto per violazione del combinato disposto degli artt. 32 e 75 della legge n. 392/78) allegare gli elementi, eventualmente desumibili dal testo del contratto o da elementi extratestuali, idonei a rivelare l’effettivo intento delle parti di eludere il divieto di cui agli artt. 32 e 75 citt.. In difetto di una simile allegazione – o della prova dell’intento elusivo delle parti – il patto di determinazione differenziata del canone per frazioni di tempo successive deve ritenersi comunque valido. 15.7. È appena il caso di rilevare come nessuna incidenza spiega, ai fini della risoluzione della questione in esame, l’analisi delle pronunce in forza delle quali “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto, non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 32 della legge n. 392 del 1978, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex art. 79, primo comma, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti. Il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l’intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell’immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi (Sez. 3, Sentenza n. 2932 del 07/02/2008, Rv. 601329, cit., cui corrispondono Sez. 3, Sentenza n. 24433 del 19/11/2009, Rv. 610334; Sez. 3, Sentenza n. 13826 del 09/06/2010, Rv. 613271, ma anche Sez. 3, Sentenza n. 2902 del 09/02/2007, Rv. 595536; Sez. 3, Sentenza n. 2961 del 07/02/2013, Rv. 625373; Sez. 3, Sentenza n. 8410 del 11/04/2006, Rv. 591347). In relazione a tali pronunce, converrà infatti tener conto della circostanza per cui i principi di diritto formulati risultano tratti da decisioni emesse in relazione a fattispecie concrete in cui si è trattato di “aumenti di canoni in senso proprio” (ossia di aumenti di canoni di locazione dello stesso immobile, in corso di rapporto, secondo contratti succedentesi nel tempo, anche per via di rinnovazione), e non già di iniziali “predeterminazioni differenziate” del canone (correlativamente a periodi compresi nella durata del medesimo rapporto contrattuale). In particolare, Sez. 3, Sentenza n. 2932 del 07/02/2008, Rv. 601329 – largamente richiamata in altri arresti successivi – evoca espressamente in motivazione il punto concernente l’avvenuto superamento della questione relativa alla liceità del patto di maggiorazione del canone convenuto – non già inizialmente, una volta per tutte (secondo l’ipotesi della predeterminazione differenziata per frazioni tempo), bensì – nel corso del rapporto (secondo l’ipotesi dell’aumento in senso proprio): aumento in senso proprio ritenuto legittimo da Sez. 3, Sentenza n. 11402 del 19/11/1993 (Rv. 484377) e in seguito illegittimo da Sez. 3, Sentenza n. 10286 del 27/07/2001 (Rv. 548558) che (consapevole del contrasto) incidentalmente sostiene la Irrinunciabilità’ del “diritto di non corrispondere aumenti non dovuti” nel corso del rapporto, come si desumerebbe dal principio della reclamabilità di quanto indebitamente corrisposto solo successivamente alla riconsegna dell’immobile. Ciò posto, trattandosi di fattispecie estranee a quella qui in esame (relativa, occorre ripetere, alla sola ipotesi della “predeterminazione differenziata” del canone per frazioni di tempo nell’arco del medesimo rapporto), le stesse appaiono tali da non incidere in alcun modo sul discorso che si conduce. 15.8. Questo collegio – nel ritenere che il riferimento (talora contenuto in talune decisioni della Corte di cassazione) al significato “condizionante” (in senso, per così dire, “sospensivo” del pieno esercizio della libertà contrattuale) dei c.d. “elementi predeterminati e idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta” sia da ascrivere a un’incongrua e impropria trasmissione della corretta e lineare ratio interpretativa originariamente fatta propria da Sez. 3, Sentenza n. 6695 del 03/08/1987 (come in precedenza descritta) all’insegnamento di tale ultimo arresto intende tornare a riferirsi, sì come lettura più corretta e coerente del testo legislativo oggetto d’esame; intendendo altresì allo stesso insegnamento assicurare continuità, attraverso l’affermazione dei seguenti principi di diritto: “Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto; e ciò, sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo; sia mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione; sia correlando l’entità del canone all’incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione dei paciscenti, sull’equilibrio economico del sinallagma. La legittimità di tale clausola dev’essere peraltro esclusa là dove risulti – dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall’art. 1, comma nono – sexies, della legge n. 118 del 1985), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge“. 15.9. Nel caso di specie, avendo la corte territoriale testualmente escluso il ricorso di alcuna volontà delle parti destinata a eludere i limiti normativamente imposti dall’art. 32 della legge n. 392/78 (in ogni caso né allegata, né comprovata dall’odierna società ricorrente), dev’essere altresì escluso il ricorso di alcuna violazione o falsa applicazione di norme di diritto da parte della stessa (tanto sul punto relativo alla validità del patto di “predeterminazione differenziata” del canone per frazioni di tempo nell’arco del medesimo rapporto, quanto in relazione alla corretta distribuzione degli oneri di allegazione probatoria tra le parti in conflitto circa eventuali finalità elusive delle stesse), così come il ricorso di alcun rilevante omesso esame di fatti decisivi controversi, con il conseguente rilievo della radicale infondatezza di ciascuno dei motivi d’impugnazione oggetto dell’odierna analisi. 16. L’unico motivo del ricorso incidentale è inammissibile. Osserva il collegio come, attraverso l’argomentazione critica articolata dal ricorrente incidentale, quest’ultimo si sia inammissibilmente spinto a prospettare la rinnovazione, in questa sede di legittimità, del riesame nel merito della vicenda oggetto di lite, precluso a questo giudice di legittimità. Deve qui, infatti, ribadirsi il principio secondo cui il ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità, non già il potere di riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale, ma solo la facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, delle argomentazioni svolte dal giudice di merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad essi sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge (cfr., ex plurimis, Sez. 5, Sentenza n. 27197 del 16/12/2011, Rv. 620709). Nella specie, la Corte d’appello di Bologna ha espressamente sottolineato come il complesso degli elementi di prova acquisiti nel corso del giudizio avesse evidenziato il ricorso dei presupposti per il riconoscimento di una manifesta tolleranza del locatore rispetto ai molteplici ritardi in cui la società conduttrice era già ripetutamente incorsa nel corso del rapporto nel pagamento dei canoni di locazione: tolleranza di fatto ritenuta, dai giudici d’appello, idonea a giustificare la rinuncia del locatore ad avvalersi della clausola risolutiva espressa originariamente convenuta tra le parti, al punto da ingenerare l’obiettivo corrispondente convincimento della società debitrice, con la conseguente necessità di procedere alla valutazione nel merito dell’importanza dell’inadempimento della società debitrice (ai sensi dell’art. 1455 c.c.): importanza nella specie recisamente esclusa dalla corte territoriale, sulla base delle argomentazioni di merito diffusamente esposte nella motivazione della sentenza impugnata. Si tratta di considerazioni che il giudice d’appello ha elaborato nel pieno rispetto dei canoni di correttezza giuridica dell’interpretazione e di coerenza logico-formale dell’argomentazione, immuni da vizi d’indole logica o giuridica e, come tali, del tutto idonee a sottrarsi alle censure in questa sede illustrate dalla ricorrente; censure, peraltro, inammissibilmente inclini a dissentire rispetto all’interpretazione nel merito del rapporto intercorso tra le parti e non già all’eventuale erronea ricognizione del significato delle norme di legge – e dunque delle fattispecie astratte – asseritamente violate. 17. Le argomentazioni che precedono impongono la pronuncia del rigetto del ricorso principale e la dichiarazione d’inammissibilità del ricorso incidentale. La reciproca soccombenza delle parti giustifica l’integrale compensazione tra le stesse delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile il ricorso incidentale. Dichiara integralmente compensate tra le parti le spese del presente giudizio di legittimità. Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente principale e del ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale e per il ricorso incidentale, a norma dell’art. i-bis, dello stesso articolo 13.

 

Il Direttore dei lavori risponde anche dell’errato calcolo delle strutture ?

Corte di Cassazione sentenza  13 aprile 2015 n. 7370

Con questo arresto la Corte di Cassazione  giunge ad affermare  che il direttore dei lavori, nell’accettare l’incarico, deve poter garantire al committente quanto meno una capacità di supervisione e di controllo anche sulla corretta esecuzione degli elementi portanti. Qualora una tale capacità non abbia o non possa esercitare, è tenuto ad astenersi dall’accettare l’incarico o a delimitare specificamente fin dall’origine le prestazioni promesse e le sue conseguenti responsabilità, in relazione alle sue effettive competenze.”.

Nel contesto della motivazione il giudice di legittimità afferma che  “Il direttore dei lavori è la persona di fiducia del committente, incaricata di sorvegliare che le opere vengano correttamente eseguite dall’appaltatore e dal personale di cui questi si avvalga (cfr. fra le tante Cass. civ. Sez. 2, 29 agosto 2013 n. 198 95), intervenendo per tempo anche solo a fermarne l’esecuzione, qualora questa manifesti vizi o difetti“.

Le competenze del Direttore dei Lavori  implicherebbero  un suo coinvolgimento anche nei calcoli strutturali, cosiddetti calcoli dei cementi armati:  “… il geometra direttore dei lavori, pur se non competente per l’esecuzione dei calcoli in cemento armato, fosse o dovesse essere competente a valutare in corso d’opera come l’appaltatore ed i suoi ausiliari, ivi incluso l’ingegnere progettista delle strutture, eseguissero il loro lavoro, sì da rilevare per tempo i gravi difetti delle opere, prima che esse venissero completate in termini talmente difettosi da avere addirittura sollecitato un ordine di sgombero da parte dell’autorità, a causa del pericolo di crollo.”.

 

Testo della sentenza

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 27 gennaio – 13 aprile 2015, n. 7370
Presidente Russo – Relatore Lanzillo

Svolgimento del processo

Vi.Si. ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo n. 51/2002, emesso dal Tribunale di Forlì su ricorso dell’impresa edile di v.g. , recante condanna al pagamento di Euro 28.380,54, a saldo del corrispettivo dei lavori di costruzione di una villetta, dati in appalto all’impresa ricorrente.
A fondamento dell’opposizione la Vi. ha dedotto di avere sospeso il pagamento del saldo dei lavori, essendosi evidenziati gravi vizi nella costruzione, in relazione ai quali aveva proposto ricorso per accertamento tecnico preventivo, ed ha chiesto in via riconvenzionale la condanna dell’impresa al risarcimento dei danni.
L’impresa v. ha resistito, negando ogni sua responsabilità per avere eseguito quanto richiestogli dal direttore dei lavori e progettista, geom. V.L. , di cui ha chiesto ed ottenuto la chiamata in causa.
Il V. si è costituito, chiedendo a sua volta che il Tribunale autorizzasse la chiamata in causa ai sensi dell’art. 107 cod. proc. civ. dell’ing. L.A. , progettista e direttore dei lavori strutturali, e del Dott. A.P.L. , geologo.
I chiamati in causa si sono costituiti resistendo alle domande Esperita l’istruttoria anche tramite CTU, con sentenza n. 122/2006 il Tribunale ha revocato il decreto ingiuntivo e ha condannato l’impresa v. , V.L. e L.A. al pagamento di Euro 430.615,60 in risarcimento dei danni, disponendo – quanto ai rapporti interni fra i corresponsabili che il V. e il L. fossero tenuti a manlevare l’impresa nella misura di un terzo ciascuno.
Proposto appello principale dal V. e appelli incidentali dall’impresa v. , dal L. e dalla Vi. – quest’ultima limitatamente al mancato rimborso delle spese di ATP – la Corte di appello ha confermato la decisione di primo grado, accogliendo solo l’appello incidentale della Vi. . Il V. propone quattro motivi di ricorso per cassazione, con atto notificato il 20 luglio 2011.
Resistono con separati controricorsi la Vi. e A.P.L. .
Con atto in data 5.5.2012, designato come comparsa di costituzione di nuovo difensore, la Vi. ha integrato le proprie difese e ha dichiarato di avere sostituito l’avv. Guido Maria Pottino, già nominato codifensore e domiciliatario in Roma, con l’avv. Aldo Seminaroti, quale mero domiciliatario in Roma.
Il ricorrente e la Vi. hanno depositato memoria.

Motivi della decisione

1.- Con il primo motivo il ricorrente V. denuncia violazione di varie norme del codice di procedura civile, ed in particolare dell’art. 112, nonché omessa od insufficiente motivazione su “fatti decisivi” (non meglio specificati), per il fatto che la Corte di appello – emettendo condanna a suo carico, in solido con l’impresa v. – avrebbe accolto una domanda nuova, incorrendo in ultrapetizione.
Assume che l’impresa – unica convenuta – si è limitata a contestare la propria responsabilità nei confronti della committente e a proporre domanda di manleva contro esso V. e che la committente ha proposto la domanda di condanna del V. e degli altri chiamati in causa solo all’udienza di precisazione delle conclusioni.
Né sussisterebbe identità o connessione obiettiva fra i titoli in base ai quali l’impresa v. ed esso V. sono chiamati a rispondere, presupposto per poter estendere la domanda al terzo chiamato (richiama Cass. n. 25559/2008).
2.- Vanno preliminarmente respinte le eccezioni di inammissibilità delle censure, sollevate dalla resistente Vi. .
L’esposizione in fatto del ricorso è sufficientemente chiara e la denuncia di violazione di molteplici norme di diritto di cui non è specificata la pertinenza con le censure sollevate, pur se non encomiabile, non è tale da impedire alla Corte di comprendere agevolmente – dalle argomentazioni difensive l’essenza delle censure rilevanti ai fini della decisione. Neppure è fondata l’eccezione di inammissibilità per difetto di autosufficienza e per la mancata trascrizione degli atti difensivi poiché – avendo le censure carattere processuale – è consentito alla Corte di cassazione di valutarne la fondatezza o meno, mediante diretto accesso agli atti.
2.2.- Nel merito, il motivo non è fondato.
La Corte di appello si è uniformata al principio, più volte affermato dalla giurisprudenza di questa Corte, per cui la domanda dell’attore si estende automaticamente al terzo chiamato in causa in tutti i casi in cui la chiamata del terzo sia effettuata al fine di ottenere la liberazione dello stesso convenuto dalla pretesa dell’attore, in ragione del fatto che il terzo deve essere individuato come unico obbligato nei confronti dell’attore, in vece e luogo dello stesso convenuto. In tal caso si realizza un ampliamento della controversia in senso soggettivo (divenendo il chiamato parte del giudizio in posizione alternativa con il convenuto) ed in senso oggettivo (inserendosi l’obbligazione del terzo, dedotta dal convenuto verso l’attore, in alternativa rispetto a quella individuata dall’attore), ma resta ferma, in ragione di detta duplice alternatività, l’unicità del complessivo rapporto controverso (Cass. civ. Sez. 3, 28 gennaio 2005 n. 1748; Idem, 21 ottobre 2008 n. 25559; Idem, 7 ottobre 2011 n. 20610). La Corte di appello ha accertato che il tenore letterale ed il contenuto sostanziale sia della comparsa di costituzione dell’impresa v. , con la richiesta di chiamata in causa del terzo, sia della conseguente citazione del V. , esprimono inequivocabilmente la volontà di ricondurre a quest’ultimo la responsabilità dei vizi denunciati dalla committente; che pertanto la chiamata in causa è stata effettuata non al solo scopo di garanzia, ma affinché il terzo chiamato rispondesse direttamente e per intero della pretesa dell’attore. Trattasi di interpretazione degli atti di parte, rimessa alla valutazione discrezionale del giudice di merito e non censurabile in sede di legittimità se non sotto il profilo dei vizi di motivazione, che nella specie non sono stati prospettati ed obiettivamente non sussistono.
Neppure va ravvisata l’asserita diversità del titolo in base al quale il convenuto ed il V. sono stati chiamati a rispondere, essendo in entrambi i casi la responsabilità fondata sul contratto di appalto, a cui si ricollega sia la nomina dell’impresa appaltatrice, sia la nomina del direttore dei lavori; sia il rapporto interno di cooperazione e di corresponsabilità fra l’impresa e il direttore dei lavori. Va soggiunto che la più recente giurisprudenza ha esteso l’applicazione del principio sopra enunciato ai casi in cui la chiamata del terzo si fondi su di un rapporto diverso da quello fatto valere in giudizio dall’attore, sul rilievo che si deve avere riguardo all’effettiva volontà del chiamante di attribuire al terzo la responsabilità della cattiva esecuzione delle opere, più che all’identità del rapporto giuridico da cui la responsabilità deriva: ed ha ritenuto che, ove una tale volontà sussista, il giudice può emettere condanna direttamente a carico del terzo, anche se l’attore non ne abbia fatto richiesta, senza incorrere nel vizio di extrapetizione (Cass. civ. 20610/2011 cit.).
3.- Il secondo ed il terzo motivo di ricorso attengono alla questione di merito circa la sussistenza della responsabilità del ricorrente e possono essere congiuntamente esaminati.
Il secondo motivo denuncia violazione del regolamento della professione di geometra (art. 16 r.d. 11 febbraio 1929 n. 274) ed il terzo motivo violazione degli art. 1218, 1292, 1294, 2055, 2230 e 2236 cod. civ., 41 cod. pen., nonché omessa od insufficiente motivazione, sul rilievo che i difetti di costruzione accertati dalla CTU attengono a patologie strutturali della costruzione, la cui esecuzione era affidata al progettista delle strutture ing. L. , ed attiene a calcoli in cemento armato che egli – nella sua qualità di geometra – non ha eseguito e per legge non avrebbe potuto eseguire, trattandosi di competenze riservate agli ingegneri. Ribadisce che egli aveva l’incarico di direttore dei lavori architettonici ed era tenuto a sovrintendere alla mera conformità della costruzione al disegno progettuale, in relazione alla quale i vizi e le difformità denunciate, attinenti alla pavimentazione, al caminetto, alla posa delle luci, a difetti degli intonaci e delle murature e simili, non hanno nulla a che fare con le gravi patologie rilevate; sì che è da ritenere che egli – avendo fatto sospendere il pagamento dell’ultima rata del prezzo (Euro 28.830,54), che non è stata mai corrisposta dalla committente – ha riparato a tutti i danni a lui personalmente imputabili.
3.1.- I motivi non sono fondati.
In primo luogo non vi è violazione delle norme sulla competenza dei geometri, né di quelle generali in tema di inadempimento e di contratto d’opera professionale poiché la Corte di appello ha addebitato al geometra non di avere male eseguito opere di competenza altrui, ma in parte di essere incorso in negligenze ed imperfezioni anche in relazione ai lavori che egli definisce di conformità al progetto architettonico e che attengono al controllo sulla corretta esecuzione da parte dell’impresa delle opere non strutturali e di finitura, quali quelle attinenti alle tubazioni, agli intonaci, ecc.; in parte e soprattutto di non avere svolto diligentemente le mansioni di sua specifica competenza quale direttore dei lavori, considerati nella loro globalità, cioè di non avere esercitato adeguato controllo sull’operato altrui, sì da rilevare in corso d’opera l’inadeguatezza della costruzione degli elementi strutturali – ancorché non di sua competenza – segnalandone per tempo imperfezioni ed errori, pur se ad altri ascrivibili.
Il direttore dei lavori è la persona di fiducia del committente, incaricata di sorvegliare che le opere vengano correttamente eseguite dall’appaltatore e dal personale di cui questi si avvalga (cfr. fra le tante Cass. civ. Sez. 2, 29 agosto 2013 n. 198 95), intervenendo per tempo anche solo a fermarne l’esecuzione, qualora questa manifesti vizi o difetti.
La Corte di appello ha ritenuto – nel suo potere discrezionale di valutazione del comportamento delle parti – che il geometra direttore dei lavori, pur se non competente per l’esecuzione dei calcoli in cemento armato, fosse o dovesse essere competente a valutare in corso d’opera come l’appaltatore ed i suoi ausiliari, ivi incluso l’ingegnere progettista delle strutture, eseguissero il loro lavoro, sì da rilevare per tempo i gravi difetti delle opere, prima che esse venissero completate in termini talmente difettosi da avere addirittura sollecitato un ordine di sgombero da parte dell’autorità, a causa del pericolo di crollo.
Il direttore dei lavori, nell’accettare l’incarico, deve poter garantire al committente quanto meno una tale capacità di supervisione e di controllo anche sulla corretta esecuzione degli elementi portanti. Qualora una tale capacità non abbia o non possa esercitare, è tenuto ad astenersi dall’accettare l’incarico o a delimitare specificamente fin dall’origine le prestazioni promesse e le sue conseguenti responsabilità, in relazione alle sue effettive competenze.
In mancanza, deve quanto meno fornire la prova che i vizi verificatisi non potevano essere obiettivamente rilevati se non a costruzione ultimata: circostanza che nella specie il ricorrente non solo non dichiara di avere dimostrato, ma neppure ha dedotto.
Va condivisa, quindi, la sua affermazione di non essere direttamente responsabile dei vizi strutturali della costruzione, ma non è suscettibile di censura la sentenza impugnata, nella parte in cui gli ha addebitato di non avere saputo esercitare il controllo sull’esecuzione dei lavori anche strutturali, sì da rilevarne per tempo i gravi difetti.
4.- Il quarto motivo denuncia ancora violazione delle norme di cui sopra ed omesso esame di fatti decisivi, ai sensi dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., nel capo in cui la Corte di appello ha ripartito le colpe fra i responsabili attenendosi all’immotivato giudizio del CTU circa l’uguale responsabilità di tutti, senza valutare criticamente la situazione, né tenere conto della diversa efficienza causale, anche in ordine all’entità dei danni, delle imperfezioni addebitabili al geometra e di quelle strutturali, che hanno compromesso la stabilità del fabbricato, richiedendone l’intero rifacimento.
4.1.- Il motivo non è fondato.
La Corte di appello ha affrontato la questione ed ha accertato (al punto 1.3) che dai punti B e C della relazione peritale si desume che “anche i soli difetti degli elementi architettonici, o comunque direttamente legati alle carenze della direzione generale dei lavori, nel caso concreto sono apparsi tali, per numero e natura, da compromettere in modo considerevole le possibilità di godimento e conservazione dell’edificio. La presenza di un progetto e di una direzione strutturale non poteva certo esonerare il geom. V. o l’impresa costruttrice, ciascuno nell’ambito delle proprie competenze, dall’affrontare e risolvere problemi quali – per citarne solo alcuni – a) la presenza di un grado di vincolamento dell’edificio non idoneo, sia in fondazione, sia in copertura; b) la insufficiente cura di essenziali dettagli costruttivi, primo fra tutti il nodo palo-trave-pilastro che rappresenta uno degli elementi principali per la corretta stabilità del fabbricato; c) la mancanza di idoneo coordinamento fra progettisti, direttori dei lavori ed impresa, per sopperire alle mancanze di cui sopra; d) l’introduzione di modifiche in corso d’opera…”, ecc..
Trattasi di motivazione attinente ad accertamenti in fatto circa la specifica rilevanza causale dei vari comportamenti in ordine al danno che si è verificato, alla quale non possono essere mossi addebiti di illogicità o di insufficienza tali da giustificare l’annullamento della decisione.
5.- Il ricorso non può che essere respinto.
6.- Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e vanno rimborsate solo alla Vi. , essendo risultato ininfluente ai fini della decisione il controricorso dell’A. .

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alla resistente Vi. le spese del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in Euro 4.000,00, di cui Euro 200,00 per esborsi ed Euro 3.800,00 per onorari, oltre al rimborso delle spese generali ed agli accessori di legge.

 

 

 

Fondo patrimoniale. Il debito tributario sorto per l’esercizio dell’attività imprenditoriale può gravare sul fondo patrimoniale solo se contratto per soddisfare i bisogni della famiglia.

Cassazione Civ. n. 3600 del 24.02.16

La norma: Art.170 c.c.: l’esecuzione sui beni del fondo e sui frutti di essi non può avere luogo per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia.

Con la sentenza che si annota la Corte di Cassazione non ha  escluso la possibilità di procedere a esecuzione forzata  per i debiti che il creditore non conosceva essere stati contratti per gli stessi scopi.

Infatti, in tema di fondo patrimoniale, il criterio identificativo dei debiti per i quali può avere luogo l’esecuzione sui beni del fondo va ricercato non già nella natura dell’obbligazione, contrattuale o extracontrattuale, ma nella relazione tra il fatto generatore di essa e i bisogni della famiglia, sicché anche un debito di natura tributaria sorto per l’esercizio dell’attività imprenditoriale potrebbe ritenersi contratto per soddisfare tale finalità.

In sostanza per la Cassazione, i beni vincolati al fondo patrimoniale ben possono essere soggetti all’azione esattoriale per un credito del fisco. Dunque anche un debito tributario sorto per l’esercizio dell’impresa può ritenersi contratto per soddisfare i bisogni della famiglia.

L’onere di fornire la prova – possibile anche mediante presunzioni semplici o ricorrendo a criteri logici e di comune esperienza – che il debito per cui l’ente di riscossione intende procedere è stato contratto per scopi estranei ai bisogni della famiglia e che il creditore ne era consapevole, grava sul debitore, ovvero sulla parte che intende avvalersi del regime di impignorabilità dei beni costituiti in fondo patrimoniale.

Il caso di specie

L’ente di riscossione iscriveva ipoteca legale sull’immobile di Tizio per un debito che lo stesso aveva contratto nel corso della sua attività d’impresa. Tizio, avendo conferito tale immobile in fondo patrimoniale, proponeva opposizione all’esecuzione deducendo l’impignorabilità del bene. Il Giudice accoglieva l’opposizione di Tizio perché, in considerazione delle prove fornite, della sua attività lavorativa e dell’elevato importo del debito maturato, ha ritenuto provata la estraneità dei debiti ai bisogni familiari e la consapevolezza del creditore.

La Corte di cassazione, trattandosi di valutazione che atteneva al merito della controversia, ha affermato di non poter interferire sul pronunciamento del primo giudice.

Occorre osservare, tuttavia, che in precedenti pronunce la Cassazione aveva affermato che, anche un debito di natura tributaria, sorto per l’esercizio dell’attività imprenditoriale, può ritenersi contratto per soddisfare i bisogni della famiglia, fermo restando che l’obbligazione sia effettivamente sorta per il soddisfacimento di tali esigenze, non potendosi dirsi sussistente il collegamento per il solo fatto che il debito derivi dall’attività professionale o d’impresa del coniuge (cfr. Cassazione civile sez. VI  24 febbraio 2015 n. 3738).

(Dr.ssa Eleonora Panini) 

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIELLI   Stefano                            –  Presidente   –

Dott. CIRILLO Ettore                             –  Consigliere  –

Dott. OLIVIERI Stefano                          –  Consigliere  –

Dott. TRICOMI Laura                         –  rel. Consigliere  –

Dott. VELLA   Paola                              –  Consigliere  –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 16715/2009 proposto da:

EQUITALIA POLIS SPA in persona del Direttore Operativo pro  tempore,

elettivamente domiciliato in ROMA VIA EUDO GIULIOLI 47/B/18,  presso

lo studio dell’avvocato GIUSEPPE MAZZITELLI, rappresentato e  difeso

dall’avvocato BARBARO CIRO GENNARO, giusta delega a margine;

– ricorrente –

contro

I.A., elettivamente domiciliato in ROMA VIA ALESSANDRO

MANZONI 81, presso lo studio dell’avvocato DONATO SENA, rappresentato

e difeso dall’avvocato ORLANDELLA LIBERO, giusta delega in calce;

– controricorrente –

avverso la  sentenza n. 346/2008 del TRIBUNALE  di  SANT’ANGELO  DEI

LOMBARDI, depositata l’08/07/2008;

udita la  relazione  della causa svolta nella pubblica  udienza  del

24/03/2015 dal Consigliere Dott. LAURA TRICOMI;

udito per  il  controricorrente l’Avvocato RANIERI  delega  Avvocato

ORLANDELLA che ha chiesto il rigetto;

udito il  P.M.  in persona del Sostituto Procuratore Generale  Dott.

BASILE Tommaso, che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso e

in subordine rigetto.

Fatto

RITENUTO IN FATTO

  1. I.A. a seguito della comunicazione dell’avviso di iscrizione di ipoteca legale sul bene di sua proprietà iscritto nel N.C.T. del Comune di Bisaccia, fol. 47, p.lla 218, proponeva opposizione all’esecuzione con ricorso depositato il 03.07.2006 dinanzi al Tribunale ordinario di Sant’Angelo dei Lombardi deducendo l’impignorabilità del bene esecutato ai sensi dell’art. 170 c.c., in quanto costituito in fondo patrimoniale, e chiedendo dichiararsi nullo l’atto di pignoramento.

L’opposta G.E.I. SPA si costituiva chiedendo il rigetto dell’avversa domanda per non aver operato alcun atto di pignoramento, sostenendo altresì la inoperatività dell’art. 170 c.c., per i crediti tributari.

  1. Con la sentenza n. 346/2008 del 03.07.08, depositata il 08.07.08 e non notificata, il G.M. del Tribunale di Sant’Angelo dei Lombardi preliminarmente qualificava l’opposizione avverso l’iscrizione ipotecaria operata dal Concessionario alla riscossione quale “opposizione alla esecuzione” ex art. 615 c.p.c., comma 2, e D.P.R. n. 602 del 1973, art. 57, lett. a; quindi riteneva la propria competenza quale giudice dell’esecuzione, trattandosi di opposizione proposta anteriormente alle modifiche apportate dalla L. n. 248 del 2006. Ne affermava quindi l’ammissibilità perchè spiegata nei limiti del D.P.R. n. 602 del 1973, art. 57, lett. a), trattandosi di questione attinente alla pignorabilità del bene esecutato.

Di seguito affermava che l’esecutato poteva opporsi alla procedura esecutiva esattoriale anche prima della notifica dell’atto di pignoramento, che nel caso non era ancora avvenuta, e sulla scorta di tale considerazione qualificava diversamente la domanda.

Concludeva il G.O. affermando che il bene era stato sottoposto illegittimamente ad una procedura esecutiva in violazione dell’art. 170 c.c., non risultando il credito riconducibile ai bisogni familiari, e che in questi termini la domanda doveva essere accolta:

dichiarava pertanto l’illegittimità della iscrizione ipotecaria eseguita in data 07.03.06 ai danni di I.A. su istanza della GEI SPA di Avellino al n. di rep. 215/2006 e ne ordinava la cancellazione.

  1. Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione Equitalia Polis SPA (di seguito Equitalia) affidato a quattro motivi. Il contribuente resiste con controricorso e deposita memorie ex art. 378 c.p.c..

Diritto

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.1. Preliminarmente va respinta la eccezione di improponiblità, inammissibilità ed improcedibilità della domanda sollevata dall’intimato nel controricorso, assumendo che la ricorrente avrebbe illegittimamente adito la Suprema Corte per saltum, senza interporre appello.

1.2. Al riguardo la Corte ha già avuto modo di chiarire che le sentenze che abbiano deciso opposizioni all’esecuzione, pubblicate successivamente al 1 marzo 2006 e fino al 4 luglio 2009, non sono appellabili, in forza dell’art. 616 c.p.c., ultimo periodo, come modificato dalla L. 24 febbraio 2006, n. 52, art. 14, (“ratione temporis” applicabile), ma solo ricorribili per cassazione ai sensi dell’art. 111 Cost., comma 7, qualunque sia il contenuto della decisione o il motivo d’impugnazione (cfr. Cass. n. 19160/2014, n.18261/2014): questa è la disciplina applicabile alla sentenza di primo grado in esame, depositata l’08.07.2008 e l’eccezione va respinta.

2.1. Con il primo motivo l’Equitalia lamenta la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Sostiene che il G.O. non aveva qualificato diversamente la domanda, ma impropriamente aveva modificato il petitum e formula il seguente quesito “Dica la Suprema Corte di cassazione se nell’ipotesi in cui venga spiegata domanda giudiziale volta alla declaratoria di nullità di un pignoramento, il Giudice di merito, assumendo di qualificare diversamente la domanda, possa dichiarare la nullità dell’iscrizione ipotecaria, ovvero, se trattandosi di modifica del petitum, in applicazione dell’art. 112 c.p.c., non possa pronunciarsi su una domanda diversa da quella introdotta dal ricorrente”.

2.1. Il motivo è infondato e va respinto.

2.2. Innanzi tutto va ricordato che, come questa Corte ha già affermato, qualora sia controversa la qualificazione dell’azione in sede di procedimento esecutivo, assume rilievo decisivo quella data, in modo implicito od esplicito, dal giudice del merito al rapporto controverso, con la conseguenza che è esperibile l’impugnazione conseguente a tale qualificazione, indipendentemente dalla esattezza dell’inquadramento effettuato (Cass. n. 21683/2009, n. 8103/2007). Ne consegue che legittimamente il giudice dell’esecuzione esercita il potere di qualificazione dell’azione, in presenza di una prospettazione della parte che presenti aspetti di contraddittorietà o di incertezza tra il contenuto della domanda e l’azione esercitata.

2.3. Ciò premesso, va altresì considerato che, a tali fini, occorre tenere presente che l’opposizione all’esecuzione investe il diritto della parte istante di agire in executivis, mentre l’opposizione agli atti esecutivi consiste nella contestazione della regolarità formale dei singoli atti del procedimento esecutivo (cfr. Cass. n. 21683/2009). Poichè nella specie, come risulta dalla sentenza impugnata senza che sul punto sia stata sollevata censura, l’opposizione è stata proposta deducendo la impignorabilità dei beni costituiti in fondo patrimoniale, quale unica ragione impeditiva della iscrizione ipotecaria, correttamente il giudice dell’esecuzione ha qualificato l’opposizione come “opposizione all’esecuzione” ( cfr.

Cass. sent. n. 11534/2014, n. 23891/2012) e la ha ritenuta ammissibile ai sensi del D.P.R. n. 602 del 1973, art. 57, lett. a), senza che sia ravvisabile alcuna modifica del petitum, contrariamente a quanto sostenuto, in modo peraltro assertivo, dalla ricorrente che ha valorizzato con la sua censura l’utilizzo improprio del termine “atto di pignoramento” della parte privata, trascurando di considerare il contenuto dell’opposizione sul quale, correttamente, il giudice di primo grado ha fondato la riqualificazione dell’azione.

3.1. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 170 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, sostenendo che tale disposizione normativa introduce una limitazione al diritto del creditore di procedere in via esecutiva, ma non ha ricadute in tema di iscrizione ipotecaria. Formula a corredo il seguente quesito “Dica la Suprema Corte di cassazione se nella ipotesi di beni costituiti in fondo patrimoniale sia preclusa al creditore, in applicazione dell’art. 170 c.c., la possibilità di procedere ad iscrizione ipotecaria, ovvero, se l’art. 170 c.c., precluda, in presenza di determinati presupposti, al creditore solo l’espropriazione e non anche la facoltà di iscrivere ipoteca.”.

3.2. Il motivo è inammissibile.

Va rilevato che lo stringato motivo e la formulazione del quesito, astratto, generico e indeterminato nel suo contenuto, impongono la declaratoria di inammissibilità.

3.3. Pur ricordando che questa Corte ha avuto modo di chiarire che “L’art. 170 c.c., nel disciplinare le condizioni di ammissibilità dell’esecuzione sui beni costituiti nel fondo patrimoniale, detta una regola applicabile anche all’iscrizione di ipoteca non volontaria, ivi compresa quella di cui al D.P.R. 3 marzo 1973, n. 602, art. 77” (Cass. n. 5385/2013; cfr anche n. 3738/2015, n. 13622/2010), va tuttavia osservato che la ricorrente nel formulare il quesito richiama, quale elemento – a suo parere – condizionante la risposta, la “presenza di determinati presupposti” che tuttavia rimangono vaghi e privi di individuazione con riferimento alla fattispecie in esame, di guisa che alla indeterminatezza del quesito consegue l’inammissibilità.

4.1. Con il terzo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 170 c.c. (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) in quanto sostiene che la disciplina, che preclude al creditore l’aggressione dei beni destinati al fondo patrimoniale, troverebbe applicazione solo per le obbligazioni di natura contrattuale. Formula il seguente quesito “Dica la Suprema Corte di cassazione se nella ipotesi di credito di natura tributaria possa trovare applicazione l’art. 170 c.c., che richiede la prova della consapevolezza del creditore in ordine alla contrazione del debito per scopi estranei ai bisogni familiari, ovvero, se l’art. 170 c.c., non sia applicabile nei casi in cui l’obbligazione abbia natura extracontrattuale”.

4.2. Il motivo è infondato e va respinto.

4.3. E’ opportuno ricordare il dettato dell’art. 170 c.c., che così recita “L’esecuzione sui beni del fondo e sui frutti di essi non può aver luogo per i debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia”.

La norma si occupa della possibilità dell’esecuzione, e nei termini prima ricordati sub 3.3. anche dell’iscrizione di ipoteca, su beni e sui frutti del fondo e sotto tale profilo evoca chiaramente l’iniziativa di un terzo estraneo al fondo. Essa esclude non in modo assoluto l’esecuzione, ma solo nel caso in cui la situazione per cui si procede sia insorta “per scopi estranei ai bisogni della famiglia” e conosciuta dal creditore come tale.

4.4. Come questa Corte ha di recente chiarito l’evocazione nella sostanza 11 di tre distinte situazioni, quella dei “debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia” e, a contrario, quella dei “debiti che il creditore non conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia”, nonchè quella dei “debiti contratti per scopi non estranei ai bisogni della famiglia” e, quindi, assunti per soddisfare tali bisogni evidentemente dal soggetto che ha costituito il fondo conferendovi un bene e che normalmente dovrebbe rispondere, secondo la regola generale dell’art. 2740 c.c., con il suo patrimonio e, quindi, anche con esso, evidenzia che in realtà il legislatore ha voluto dettare una regola che non riguarda tanto l’inizio dell’esecuzione, bensì la forza stessa del titolo che potrebbe astrattamente svolgere la funzione di titolo per l’esecuzione sul bene facente parte del fondo patrimoniale, perchè, evidentemente, formatosi contro il coniuge o contro il terzo che costituì il fondo (Cass. n. 5385/2013).

4.5. Sulla scorta di tali considerazioni va quindi ribadito che, in tema di fondo patrimoniale, il criterio identificativo dei debiti per i quali può avere luogo l’esecuzione sui beni del fondo va ricercato non già nella natura dell’obbligazione, contrattuale o extracontrattuale, ma nella relazione tra il fatto generatore di essa e i bisogni della famiglia, sicchè anche un debito di natura tributaria sorto per l’esercizio dell’attività imprenditoriale potrebbe ritenersi contratto per soddisfare tale finalità (cfr.

Cass. n. 11230/2003, n. 12998/2006, n. 3738/2015).

Il motivo va pertanto respinto.

5.1. Con il quarto motivo la ricorrente lamenta ancora la violazione dell’art. 170 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, e sostiene che il giudice di primo grado aveva superato la questione della conoscibilità della contrazione del debito per scopi estranei alle esigenze familiari, escludendo ogni relazione tra l’obbligazione tributaria ed i bisogni familiari, pur in assenza di prova, assumendo che il creditore avrebbe dovuto trarre consapevolezza della estraneità del debito alle esigenze familiari dalla natura tributaria dell’obbligazione riconducibile alla attività lavorativa autonoma del debitore.

Formula il seguente quesito “Dica la Suprema Corte di cassazione se nella ipotesi in cui l’obbligazione abbia natura tributaria e sia inerente all’attività lavorativa autonoma del debitore, debbano presumersi sussistenti i requisiti, richiesti, dall’art. 170 c.c., della estraneità dell’obbligazione ai bisogni familiari e della consapevolezza da parte del creditore di tale estraneità, ovvero, se in applicazione dell’art. 170 c.c., debba essere fornita la prova positiva della rottura della relazione che intercorre fra la produzione di reddito da parte del capofamiglia e la sua destinazione al sostentamento e allo sviluppo della famiglia nonchè della consapevolezza del creditore”.

5.2. Il motivo è inammissibile in quanto non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata e non risulta pertinente al decisum.

Il giudice di primo grado, contrariamente a quanto assume la ricorrente, non ha deciso in assenza di prova ed anzi si è attenuto al principio (cfr. Cass. n. 5385/2013) secondo il quale l’onere della prova dei presupposti di applicabilità dell’art. 170 c.c., grava sulla parte che intende avvalersi del regime di impignorabilità dei beni costituiti in fondo patrimoniale, e quindi, nel caso, sul debitore opponente, che deve provare che il debito per cui si procede venne contratto per scopi estranei ai bisogni della famiglia e che il creditore ne era consapevole, ed ha precisato che la, prova può consistere anche in “presunzioni semplici o nel ricorso a criteri logici e di comune esperienza” (fol. 4 della sent.).

Il giudice di merito ha quindi sviluppato il suo ragionamento giuridico su più elementi, puntualmente indicati, e cioè la fonte dell’obbligazione, costituita dall’attività lavorativa del contribuente, e l’elevato importo del debito tributario, ed ha ritenuto provata la estraneità dei debiti ai bisogni familiari e la consapevolezza del creditore. Sul punto, giova ricordare peraltro che questa Corte ha già affermato che la prova di applicabilità dell’art. 170 c.c., alla stregua dei principi generali, ben può essere fornita anche avvalendosi di presunzioni ai sensi dell’art. 2729 c.c., gravando comunque sull’opponente l’onere di allegare e dimostrare i fatti noti, da cui desumere, in via presuntiva, i fatti oggetto di prova (cfr. Cass. n. 4011/2013).

5.3. La censura pertanto appare non pertinente alla decisione.

La statuizione è basata su un accertamento in fatto. Questo, in quanto relativo alla riconducibilità o meno dei debiti alle esigenze della famiglia, è istituzionalmente riservato al giudice del merito e non è censurabile in cassazione, se congruamente motivato (cfr., da ultimo, Cass. n. 12730/07, n. 933/12): la statuizione avrebbe, eventualmente, potuto essere censurata sotto il profilo del vizio motivazionale.

6.1. In conclusione, il ricorso va rigettato, infondati i motivi primo e terzo ed inammissibili i motivi secondo e quarto.

6.2. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano a carico della Equitalia nella misura stabilita in dispositivo.

PQM

P.Q.M.

La Corte di Cassazione:

– rigetta il ricorso, infondati i motivi primo e terzo ed inammissibili i motivi secondo e quarto;

– condanna la ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità che liquida nel compenso di Euro.7.000,00, oltre spese borsuali per Euro.150,00, IVA e CASSA. Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 24 marzo 2015.

Depositato in Cancelleria il 24 febbraio 2016